Avec ou sans garantie légale ? La question à vous poser lors d’une transaction immobilière

Par Me Nathalie Naccache, notaire

Avec ou sans garantie légale ? La question à vous poser lors d’une transaction immobilière

Lors de l’achat d’une propriété, il est important de comprendre la notion de la garantie légale.

Selon l’article 1716 du Code civil du Québec, un vendeur est tenu de garantir le droit de propriété et qualité du bien qu’il vend. Ces deux types de garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans un contrat de vente (alinéa 2).

Tout d’abord, le vendeur à l’obligation de fournir à son acheteur un titre clair, c’est-à-dire un titre qui est libre de tout droit qui prive ou restreint l’acheteur de son droit de propriété, tel une hypothèque, un empiètement ou une violation des règlements et lois en vigueur. C’est ce qu’on appelle la garantie légale de propriété.

Ensuite, le vendeur a l’obligation de fournir à son acheteur un bien qui est exempt de vices cachés. Un vice caché rend le bien vendu impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donner ci-haut prix, s’il en avait eu connaissance (article 1726 CCQ). C’est ce qu’on appelle la garantie légale de qualité. En revanche, un vice apparent, c’est-à-dire un défaut visible qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu déceler sans l’aide d’un expert, n’est pas couvert par cette garantie (alinéa 2).

La garantie légale peut être exclue ou limitée explicitement dans les avant-contrats. Cette exclusion peut être totale ou partielle, visant soit la garantie de qualité, soit celle de propriété, ou encore les deux simultanément. La distinction entre ces exclusions repose principalement sur leur formulation. Il est d’ailleurs de plus en plus courant de rencontrer des promesses d’achat dans lesquelles les vendeurs excluent spécifiquement la garantie légale de qualité.

Or, la question demeure, avec ou sans garantie légale?

Si vous achetez avec la garantie légale et que vous découvrez un vice caché après la signature de l’acte de vente, vous pourriez dès lors demander à votre vendeur de réparer le problème ou de vous offrir une compensation.

Si vous achetez sans la garantie légale, vous ne pourriez poursuivre votre vendeur pour des vices cachés. Cependant, vous pourriez essayer de démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, en omettant intentionnellement de révéler le vice dans les déclarations du vendeur. Si vous parvenez à démontrer cela, vous pourriez prétendre que, informé du problème, vous n’auriez pas acheté la propriété ou que vous l’auriez acquise à un prix inférieur.

Ainsi, avant de finaliser et signer les avant-contrats avec vos courtiers immobiliers, portez une attention particulière à des mentions telles que:

• « cette vente est faite sans aucune garantie légale »;
• « cette vente est faite sans aucune garantie légale aux risques et périls de l’acheteur »;
• « cette vente est faite sans garantie légale de qualité »;
• « cette vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ».

Ces formulations peuvent réduire vos protections en tant qu’acheteur.

Afin de comprendre les implications juridiques liées à ces clauses, il est recommandé de consulter un notaire avant de signer les avant-contrats de vente. S’adresser à un conseiller juridique constitue un investissement judicieux pour prendre une décision éclairée concernant l’achat d’une propriété et, ainsi, réduire les risques de conséquences légales indésirables.

Faire appel à un conseiller juridique ne devrait pas être une étape finale dans votre démarche, mais plutôt le point de départ.

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